La bolla immobiliare è scoppiata e la Fed può lasciarla scoppiare

Quindi abbiamo una situazione strana. Non è strano in realtà. Solo realtà. Dopo picchi ridicoli da capogiro, i prezzi delle case nella maggior parte dei mercati stanno crollando, e in alcuni mercati stanno crollando al ritmo più veloce mai registrato. E in alcuni mercati, stanno scendendo più velocemente di quanto non fossero aumentati durante la salita. Ed è solo l'inizio. Non c'è niente di magico in questo.

Il tasso medio dei mutui fissi a 30 anni è più che raddoppiato rispetto allo scorso anno, da meno del 3% a oltre il 7%, il più alto in 20 anni, il più alto dal 2002. Ma c’è una differenza tra il 2002 e oggi: l’entità dei prezzi delle case.

I prezzi delle case sono saliti a livelli ridicoli nell’era della repressione dei tassi di interesse e della stampa di moneta da parte della Federal Reserve. Ma quell’era è finita all’inizio di quest’anno. Ora abbiamo tassi di interesse in rialzo e l’opposto della stampa di moneta: una stretta quantitativa.

Quindi ora abbiamo prezzi delle case alle stelle, e intendo dire prezzi delle case ridicoli, e tassi ipotecari che erano normali quando i prezzi delle case erano solo una frazione dei prezzi di oggi.

Negli ultimi due anni abbiamo assistito a picchi dei prezzi delle case compresi tra il 30% e il 60%. Nella metropolitana di Miami e in quella di Tampa, ad esempio, i prezzi delle case sono aumentati del 60% in due anni, secondo l’indice Case-Shiller. Il che è semplicemente pazzesco. E sappiamo come andrà a finire ed è già finito:

Con tassi ipotecari al 7% dopo un'impennata dei prezzi del 60% in due anni, le vendite sono crollate e quelle in corso avvengono a prezzi più bassi.

Secondo l’indice Case Shiller, negli ultimi 20 anni fino all’inizio di quest’anno, i prezzi delle case nei mercati costosi sono triplicati o quadruplicati. Questi mercati includono le metropolitane di Miami, Tampa, Los Angeles, San Diego, Seattle, San Francisco e altri. L'indice Case-Shiller traccia 20 metropolitane. Si sono verificati picchi di prezzo simili in altri mercati.

Questi picchi di prezzo vengono ora colpiti dai tassi ipotecari del 7%. E gli acquirenti di case stanno reagendo esattamente come dovrebbero: si stanno tirando indietro dall’accettare di pagare quei prezzi ridicoli.

E lo vediamo nei numeri ovunque, e si ritirano di più ogni mese. Si stanno ritirando perché non possono permettersi le rate del mutuo al 7%; e anche gli acquirenti in contanti, compresi gli acquirenti istituzionali che acquistano immobili in affitto, si stanno ritirando; e si stanno ritirando più velocemente dei normali acquirenti di case, perché vedono come i prezzi delle case stanno ora scivolando, e gli investitori professionali non vogliono comprare ai massimi livelli per poi far scendere il tutto.

Il crollo delle vendite è stato semplicemente sbalorditivo e sta peggiorando. La visione più immediata su ciò che potrebbero rivelarsi le vendite di case, la visione più in tempo reale delle attuali vendite di case, è il numero di richieste di mutui ipotecari per l'acquisto di una casa da parte degli acquirenti di case.

E nell’ultima settimana le richieste di mutuo sono crollate del 42% rispetto a un anno fa. Hanno iniziato a crollare nel febbraio di quest’anno, mentre i tassi ipotecari erano in aumento, e hanno continuato a crollare. E ora sono in calo del 42% rispetto a un anno fa.

Ma rispetto all’inizio del 2021, cioè all’incirca al culmine della frenesia immobiliare, le richieste di mutui sono crollate del 52%. Ora sono ben al di sotto dei minimi registrati durante il lockdown nella primavera del 2020. Ora raggiungono i minimi del 2015. E oltre a ciò, sono i più bassi dal 1995.

E come ho detto, gli investitori si stanno ritirando ancora più velocemente.

Questo crollo delle richieste di mutui in ottobre è un'indicazione di dove saranno le vendite di case chiuse, e quando avremo questi dati a novembre e dicembre, saranno raccapriccianti.

Una decina di giorni fa l'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari ha diffuso i dati relativi alle compravendite di case chiuse nel mese di settembre. E queste vendite chiuse a settembre sono crollate del 24% rispetto a un anno fa e del 30% rispetto a ottobre di due anni fa.

Le vendite chiuse a settembre erano appena superiori ai due mesi di lockdown della primavera del 2020. Ma da allora, il volume, sulla base delle richieste di mutui per l’acquisto, è peggiorato molto.